Nieuwe regeling verkooprechten

19 juli, 2019 - Britt Wils
Sinds 1 juni 2018 is de nieuwe regeling met betrekking tot de verkooprechten in werking gegaan in Vlaanderen. De grootste wijziging is ongetwijfeld het feit dat de verkooprechten bij aankoop van een gezinswoning werden geüniformiseerd tot 7%. We leggen je hieronder wat meer uitleg over de inhoud en voorwaarden van deze nieuwe regeling.

Vroegere situatie

Voor 01 juni 2018 werd het tarief van de verkooprechten nog bepaald door het kadastraal inkomen van de woning. Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat overeenstemt met de gemiddelde jaarlijkse huuropbrengsten, die evenwel nog gebaseerd zijn op de huurprijzen van 1975.

Zo betaalde je 10% verkooprechten voor woningen met een KI hoger dan 745 euro. Woningen die een KI hadden lager dan 745 euro, kregen een voordelig tarief van 5%. Afhankelijk van het aantal kinderen dat het gezin telde, kon het KI in sommige gevallen tot 1045 euro bedragen om recht te hebben op het voordeeltarief. Dit gunstregime werd ook wel het ‘klein beschrijf’ genoemd. Daarnaast kon je in bepaalde gevallen bij de aankoop van een woning of bouwgrond genieten van een ‘abattement’, nl.: het feit dat je geen verkooprechten moest betalen op de eerste schijf van 15.000 euro van de aankoopsom. Naast dit ‘basis-abattement’, bestond ook nog het ‘bij-abattement’, en het ‘renovatie-abattement’.

Een veelvoorkomende kritiek was dat grote, verouderde huizen toch in aanmerking kwamen voor het zogenaamde ‘klein beschrijf’, omdat uitgevoerde verbouwingen nooit werden aangegeven aan het kadaster. Het was dan ook duidelijk dat het KI een verouderde basis vormde, waardoor er dan ook beslist werd om gebruik te maken van een tarief dat afhankelijk is van de aankoopprijs.

Vanaf 1 juni 2018

Voor alle verkopen van gezinswoningen wordt er vanaf 1 juni 208 gebruik gemaakt van één tarief qua verkooprechten voor de gezinswoning, met een extra korting voor de bescheiden woning. Zo zal je 7% verkooprechten betalen op de aankoopprijs van de gezinswoning. De hiervoor omschreven gunstregimes van het klein beschrijf – en het voordeel voor grote gezinnen – en de diverse abattementen, zijn bijgevolg verdwenen.

Belangrijk hierbij is dat het nieuwe tarief van 7% enkel geldt in geval van aankoop:

  • van bestaande woningen, niet van bouwgronden (of daarmee gelijkgestelde gebouwen gelet op uitgebreide herstellings- of onderhoudswerken die moeten uitgevoerd worden opdat het gebouw als woning gebruikt kan worden) die gelegen zijn in het Vlaams Gewest
  • door natuurlijke personen
  • indien het gaat om een zuivere aankoop – dus niet: ruil, afstand van onverdeelde rechten,… – van de geheelheid van de woning in volle eigendom
  • voor zover de kopers er hun hoofdverblijfplaats (nl.: de inschrijving in het bevolkingsregister) vestigen binnen de 2 jaar na datum van de authentieke akte
  • waarbij de kopers noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben, dit zowel in België als daarbuiten (ook indien deze via een nalatenschap werd verkregen)

 

Rekening houdend met bovenstaande voorwaarden, blijven aankopen van bedrijfsvastgoed, bouwgrond en tweede of derde verblijven onder het algemeen tarief van 10% gelden. De aankoop van een nieuwbouwwoning waarbij BTW verschuldigd is op de constructie, blijft ook steeds onder het algemeen tarief van 10%.

Uitzondering hierop vormt evenwel de aankoop van een woning waarbij de koper er zich toe verbindt binnen de drie jaar na aankoop een huurovereenkomst af te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar. Ook in dit geval kan het tarief van 7% genoten worden.

Ingrijpende energetische renovatie

Koop je een gezinswoning aan zoals hierboven uiteengezet en verbind je je er hierbij bovendien toe om binnen de vijf jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie uit te hebben gevoerd, dan betaal je slechts 6% verkooprechten in plaats van 7%.

Een ingrijpende energetische renovatie is een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren (zoals verwarming, koeling, luchtcirculatie) volledig vervangen worden en waarbij minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt (na)geïsoleerd.

Aankoop van onroerend erfgoed

Voor de aankoop van onroerend erfgoed met als doel dit aan te wenden als gezinswoning, wordt door de overheid een fiscale stimulans voorzien onder de vorm van een verlaagd verkooprecht van 1% i.p.v. 7%. Dit op voorwaarde dat dit verschil van 6% binnen de 5 jaar wordt geïnvesteerd in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.

Sinds 14.05.2017 gold reeds een regeling waarbij de verkooprechten bij aankoop van onroerend erfgoed gereduceerd worden tot 5%, dan wel 2,5% (in geval van klein beschrijf), dit evenwel op voorwaarde dat ook hier het fiscale voordeel geïnvesteerd wordt in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.

Deze regeling wordt behouden voor de aankoop van onroerend erfgoed dat niet voldoet aan de voorwaarden om te genieten van een tarief van 7% ipv 10%.

Belangrijk hierbij is dat deze gunsten niet kunnen gecombineerd worden met premies die betrekking hebben op dezelfde beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten zoals hierboven vermeld. De tolerantie van het causaal verband wordt hierbij wél toegepast.

Extra korting voor bescheiden gezinswoningen

Voor de aankoop van bescheiden gezinswoningen – dit zijn woningen met een aankoopprijs tot maximaal 200.000 euro –, is er een extra korting van 5.600 euro (bij een tarief van 7%) of 4.800 euro (bij een tarief van 6%) voorzien. Indien slechts één van de kopers aanspraak kan maken op het nieuwe gunsttarief, zal slechts een deel van deze korting kunnen worden genoten.

In de kernsteden – Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde – en de Vlaamse rand – Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren – wordt deze voorwaarde opgetrokken tot een aankoopprijs van 220.000 euro. Deze korting komt overeen met een vrijstelling van verkooprechten op de eerste schijf van 80.000 euro en wordt toegepast op het totaal van de verkooprechten en dus niet per koper.

Om het grensbedrag van 200.000, of 220.000 te berekenen, wordt rekening gehouden met de som van de overeengekomen prijs en de lasten.

Meeneembaarheid

Het principe van meeneembaarheid wordt ook toegepast op de nieuwe regeling. Wie vroeger al een woning kocht en een nieuwe woning koopt, kan dus nog steeds in aanmerking komen voor een verrekening of teruggave van registratiebelasting. Het plafond van het bedrag dat “meegenomen” kan worden blijft 12.500 euro, als zal dit plafond voortaan wel geïndexeerd worden met het jaar 2017 als referentie, zodat een indexatie voor het eerst kan gebeuren in 2019. Deze indexatie gebeurt evenwel slechts per schijven van 500 euro, waarbij steeds wordt afgerond naar de lagere 500 euro.

Daarnaast blijft de meeneembaarheid van vroeger betaalde verkooprechten behouden, ook bij de aankoop van bouwgrond.

 

De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.