Vanaf 1 januari 2019: nieuw huurdecreet

15 januari, 2019 - Britt Wils
Wie een woning huurt of verhuurt zal vanaf 1 januari 2019 een heleboel nieuwe regels moeten volgen. De bedoeling van de nieuwe wetgeving is een beter evenwicht te voorzien tussen het huurrendement voor de verhuurder en betaalbare woonzekerheid voor de huurder. Wij zetten alle nieuwigheden alvast even op een rijtje.

De huurwaarborg

Om de verhuurder beter te beschermen tegen huurschade en wanbetaling, werd de huurwaarborg aangepast van 2 maanden huur naar 3 maanden huur.

Een huurwaarborg in cash of gestort op een rekening van de verhuurder is al langer bij wet verboden. Om dat verbod beter te doen naleven worden de sancties hierop strenger.

Huurders die het moeilijk hebben om de huurwaarborg op te hoesten, zullen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze lening kunnen aangaan. Die lening moeten ze in 24 maanden (eventueel verlengbaar met zes maanden) terugbetalen. Aan de lening zijn een aantal voorwaarden gekoppeld. Zo mag de huurder geen ander vastgoed bezitten en moet hij aan de inkomensvoorwaarden voor de bescheiden huur voldoen.

Nog een belangrijke wijziging betreft het vrijgeven van de huurwaarborg bij de beëindiging van het huurcontract. Deze moet door de verhuurder binnen het jaar worden terugbetaald. Heb je na een jaar nog geen geld gezien? Dan zal het ook makkelijker worden om je waarborg terug te krijgen. Momenteel moet je hiervoor nog een gerechtelijke procedure opstarten. Dankzij de nieuwe wet is dat niet meer nodig.

Opzeggen van een overeenkomst van korte termijn (max 3 jaar)

Nieuw is dat de huurder op elk tijdstip – voor de voorziene einddatum – een kortlopend contract kan beëindigen, met een opzeggingstermijn van drie maanden. Afhankelijk van in welk jaar de huur eindigt, is een vergoeding van 1,5, 1 of 0,5 maanden huur verschuldigd. Een verhuurder kan nooit vroegtijdig opzeggen, zelfs niet als daarvoor clausules in het huurcontract opgenomen zijn.

Verplichte verzekering voor brand- en waterschade

Zowel huurder als verhuurder moet zich verplicht verzekeren voor brand- én waterschade. Een huurder heeft twee opties. Hij kan een eigen aansprakelijkheidsverzekering sluiten of in de verzekering van de verhuurder een ‘clausule van afstand van verhaal’ ten aanzien van de huurder laten opnemen. Door de clausule ziet de verhuurder af van zijn recht om de geleden brand- en waterschade bij de huurder terug te vorderen. In ruil draait de huurder op voor de meerkosten van de verzekering door die clausule.

Een verhuurder moet zich verplicht verzekeren omdat ook hij aansprakelijk kan zijn voor een brand, bijvoorbeeld bij een brand door een gebrekkige elektriciteitsinstallatie. De verhuurder moet dan de schade aan de inboedel van de huurder en eventuele andere kosten (zoals de verhuizingskosten of de kosten van tijdelijk onderkomen) vergoeden.

Overlijden van de huurder

In het verleden waren er nogal eens problemen bij het overlijden van de huurder. Het nieuwe huurdecreet bepaalt dat een huurovereenkomst wordt ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen in die periode hebben aangegeven dat ze de overeenkomst zullen voortzetten. De verhuurder krijgt dus nog drie maanden huur na het overlijden van de huurder. De regeling bij het overlijden van de verhuurder blijft ongewijzigd: de erfgenamen zetten de huurovereenkomst voort.

Studentenhuur

Nieuw is het wettelijk kader omtrent studentenhuisvesting. Deze regelgeving wijkt op enkele punten af van de woninghuurwet.

Een eerste is dat er voor studenten een all-inhuurprijs moet zijn. Die omvat alle kosten en lasten, met uitzondering van water, energie, internet en telefoon. Dat moet vermijden dat een verhuurder een lage huurprijs meedeelt bij het ondertekenen van de huurovereenkomst, maar bij de beëindiging een hoge afrekening van de kosten en lasten presenteert. Zo kan de student een objectieve vergelijking maken. Als een verhuurder opeenvolgende contracten sluit met eenzelfde student voor een onveranderde studentenwoonst, mag de huurprijs alleen worden geïndexeerd.

Daarnaast is de huurwaarborg voor studenten lager, nl. 2 maanden huur. In tegenstelling tot voor andere woningen mag voor een studentenhuur de borg wel op een rekening van de verhuurder worden gestort. Die waarborg mag ten vroegste twee maanden voor de startdatum van de huur betaald worden, zelfs als de huurovereenkomst maanden eerder werd ondertekend. Na het einde van de huur moet de verhuurder de waarborg binnen drie maanden terugbetalen, tenzij hij de teruggave met een aangetekende brief betwist heeft.

Tot slot kan een verhuurder in dit geval de overeenkomst niet opzeggen, en de hurende student wel. Als de student meer dan twee maanden voor de start van de huur het contract opzegt, kan dat kosteloos. Komt de opzeg minder dan twee maanden voor de aanvang van de huur, dan moet de student een vergoeding van twee maanden huur betalen. Ook bij de vroegtijdige beëindiging van de studies heeft de student het recht zijn contract op te zeggen, met een opzeggingstermijn van twee maanden. Een vergoeding is hij dan niet verschuldigd.

Bescherming van de gezinswoning

In de nieuwe wetgeving is een nieuw hoofdstuk dat medehuur regelt. Dat is van belang voor zowel gehuwde en wettelijke samenwonende koppels als feitelijke samenwoners. Bij gehuwden en wettelijk samenwonenden wordt de gezinswoning beschermd: de partner wordt automatisch huurder, ook als de huurovereenkomst voor het huwelijk of de samenwoning werd gesloten. Beide partners hebben het genot van de woonst en kunnen aangesproken worden om de huur te betalen.

Belangrijk om weten: een nieuwe partner moet niet instaan voor huurschade of huurschulden die dateren van voor het huwelijk of het wettelijk samenwonen.

Feitelijke samenwonenden worden nooit automatisch medehuurder. Als ze dat willen, dan moet de verhuurder akkoord gaan. Wil een van de medehuurders vertrekken? Dan kan hij de huur individueel opzeggen en heeft hij het recht een nieuwe huurder voor te stellen.